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发起更新重建阶段

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发起更新重建阶段17发起更新重建阶段都市更新的发起是更新重建工作的第一步,也是最难踏出的一步.本阶段的工作目的在於确定「社区是否适合以更新方式办理重建」、「选定都市更新实施者」、「拟定初步重建构想」及「申请事业概要核准」.其工作流程如下:发起重建(步骤1-1)划定更新单元范围(步骤1-2)决定更新事业实施者(步骤1-3)事业概要书图制作与申请核准(步骤1-6)举办公听会(步骤1-4)签订事业概要同意书(步骤1-5)申请成立都市更新团体(步骤1-7)居民自组更新团体委托都市更新事业机构政府办理九二一灾後社区更新重建手册181-1 发起重建1-1.1 如何启动受灾社区更新重建
一、九二一震灾毁损的社区要办理重建、可以由社区的村里办公室,公寓大厦管理委员会或热心的居民,依据「直辖市,县(市),乡(镇,市),村里及社区重建推动委员会设置要点」组成「社区重建推动委员会」、进行社区居民重建意愿调查(书表1-1),以确定该社区是否适合以都市更新方式进行重建.
二、确定要以都市更新的方式进行重建後、则由社区重建推动委员会,协助更新单元内的权利关系人、发起都市更新事业.1-1.2 社区重建意愿调查的目的调查的内容
一、调查的目的:
(一)宣导都市更新整体重建的观念.
(二)了解居民的重建需求.
(三)初步了解同意参与更新与不同意者的百分比.
(四)作为划定都市更新单元范围的参考.
二、调查的内容(书表1-1):
(一)产权资料(包含土地,合法建物产权资料及违建情形).
(二)受灾情形及建筑物现况.
(三)重建需求.发起更新重建阶段19(四)重建负担能力及贷款馀额、需求.
(五)参与都市更新整体重建意愿.九二一灾後社区更新重建手册201-2 划定更新单元范围1-2.1 灾区「都市更新单元」如何划定
灾区「都市更新单元」的划定方式如下:
(一)依据主管机关拟定的都市更新计画内容来划定,或依更新单元划设基准,自行划定更新单元.
(二)依据乡(镇,市,区)重建纲要计画内容划定.
(三)依据「都市更新条例」第十一条规定,未划定应实施更新的地区、由土地及合法建筑物所有权人自行划定.1-2.2 单栋集合式住宅可否划设为更新单元为有效缩短集合式住宅的重建时程,内政部已建议直辖市,县(市)主管机关依「都市更新条例」第七条第一项第一款的规定,对於四十户以上的集合式住宅、迅行将其所在的建筑基地范围划定为都市更新地区、并指定为更新单元.1-2.3 如果受灾的社区没有被划入更新地区、如何处理拟以更新方式办理重建的社区、如果不是灾後重建纲要计画所划定的都市更新地区、应先建议当地直辖市,县(市)主管机关依「都市更新条例」第七条第一项第一款规定,迅行划定为都市更新地区、并指定为都市更新单元.发起更新重建阶段211-3 决定更新事业实施者1-3.1 受灾户可以选择谁来担任「实施者」
依据「都市更新条例」第九条,第十条及第十三条规定,受灾户可以选择的都市更新事业实施者包括:
(一)都市更新会:由住户自行实施都市更新,并依「都市更新团体设立管理及解散办法」规定,申请设立「都市更新会」作为实施者、实施都市更新事业.
(二)都市更新事业机构:由住户委托「都市更新事业机构」作为实施者、实施都市更新事业,受托的都市更新事业机构以依公司法成立的股份有限公司为限.
(三)政府(地方主管机关)实施:对於必须以都市更新方式重建的受灾社区、因取得同意书有困难,无法自行实施时,得向地方主管机关陈情、由地方政府担任实施者.1-3.2 居民如何自行实施都市更新
一、更新单元内土地及合法建物所有权人、依「都市更新条例」及「都市更新团体设立及解散办法」组成「都市更新会」.
二、更新相关业务计画的专业部分,可委托专业团队来协助办理,并签订合约(书表1-2),其所需的服务费用,可九二一灾後社区更新重建手册22向财团法人九二一震灾重建基金会申请补助(参考附录九).1-3.3 受灾社区如何委托「都市更新事业机构」实施更新事业委托程序最主要的精神是建立私人间的契约关系,只要委托人与被委托人双方能对合约内容取得共识,依约履行即可.以下就委托程序的几个步骤,以及各步骤中土地或建筑物所有权人、都市更新事业机构间的工作内容加以说明:
一、寻找与访价:此步骤为土地或建物所有权人有都市更新的想法後、视实际需要与更新实施进度,寻求配合的都市更新机构,藉以初步了解市场行情与厂商服务建议内容.
(一)土地或建筑物所有权人:
1. 提出初步构想:土地或建筑物所有权人开始对自己的社区或邻里有初步的改善想法与愿景,并评估自己是否有能力(包括能力程度)来办理更新相关事宜.
2. 订定甄选原则:土地或建筑物所有权人初步依照自己的经济能力、需求,好恶等、订定甄选厂商的原则,并访寻各厂商的收费标准,业界评价,服务精神等基本资料,作为选择委托的参考.
(二)都市更新事业机构:
1. 进行基本调查:都市更新事业机构可主动分析市场状况,利用访谈或根据政府主管机关所划发起更新重建阶段23定的都市更新地区为范围,了解与0集都市更新市场行情.
2. 提供公司简介:都市更新事业机构的公司简介或公开说明书中、应详细说明公司的资源,能力、以及相关经验等、以供社会大众更容易了解与选择.
3. 提供个案服务建议:都市更新事业机构可针对个别更新案的状况,提供个案服务建议书的说明分析;一方面宣导都市更新的程序,另一方面让有意进行更新的土地或建筑物所有权人充分了解参与更新计画的优劣.
二、评选与决定:此步骤为土地或建筑物所有权人分析都市更新事业机构所提供的资料,并参酌自己的需要後、决定委托合作的都市更新事业机构,作为依「都市更新条例」实施都市更新事业的实施者.土地或建筑物所有权人可依实际需要、自行设计评选方式(以下提供一种分「资格审查」、「规格审查」及「依序议价」等三阶段的评选方式供
作参考):
1. 资格审查:资格审查主要内容系初步审查各都市更新机构是否符合先前所拟订的甄选原则,包含机构条件,管理条件,设备条件,人力条件或其他必要条件.
2. 规格审查:规格审查主要内容为审查都市更新机构所提出的「服务建议书」、并予以评分.九二一灾後社区更新重建手册24评审委员可由委托者担任,亦即土地或建筑物所有权人全体,或由其中遴选而来.
3. 依序议价:以规格审查评比名次作为议价排序的基础、由评比第一名者、取得优先议价权;议价不成或弃权时,则依序由入围厂商次名者递补.
1. 简报服务建议书:於土地或建筑物所有权人评选与决定时,都市更新事业机构应由计画负责人或相关人员提供简报,为更新计画作更深入的口头说明.
2. 议价:都市更新事业机构与委托人在平等互惠之原则下,进行服务费用与委托合约书内容的讨论.
三、签约:委托人(土地或建筑物所有权人)与被委托人(都市更新事业机构)为顺利完成都市更新各项工作,并确保双方权益,必须透过委托合约书,以及其他必要同意书的签订来赋予法律的保障.发起更新重建阶段251-4 举办公听会1-4.1 举办公听会的时机社区在完成下列事项後、即可依据「都市更新条例」相
关规定,召开公听会:
(一)已确定更新单元范围.
(二)已选定实施者.
(三)已完成更新事业的初步构想.1-4.2 公听会要邀请那些人参与依据「都市更新条例施行细则」第六条规定,公听会应邀请有关机关,学者专家及当地居民代表参加,并通知更新单元内土地,合法建筑物所有权人及其他权利关系人参加.1-4.3 举办公听会的地点与时间公听会举办的地点建议选在更新单元附近且可容纳多数人的场所为宜,而举办的时间也需在公告後十日以上.1-4.4 公听会开会如何公告依据「都市更新条例施行细则」第六条规定,公听会的日期及地点、需於十日前刊登当地政府公报或新闻纸三日,并张贴当地村(里)办公室的公告牌、并拍照存证.九二一灾後社区更新重建手册261-4.5 公听会开会通知如何发出公听会的开会通知单应由实施者发出、并以书面通知方式为宜.开会通知单的格式如书表1-3.1-4.6 公听会当天的议程如何安排公听会应公开以言词方式进行、其议程安排如下:
(一)公听会开始.
(二)主席致词.
(三)实施者(或专业服务团队)简报.
(四)意见表示与回应.
(五)主席结论.
(六)散会.1-4.7 公听会後、要如何制作会议记录公听会後应整理详实的会议记录,并由主席与记录确认後签章.公听会会议记录格式如书表1-4.1-4.8 免举办公听会的条件依据「九二一震灾重建暂行条例」第十七条第二项规定,若实施者已取得更新单元内超过二分之一土地及合法建筑物所有权人同意,得免拟具事业概要、因此,无需举办公听会.发起更新重建阶段271-5 签订事业概要同意书1-5.1 事业概要的法定同意门槛依据「都市更新条例」第十条规定,需取得更新单元范
围内以下比例的事业概要同意书:
(一)土地所有权人超过十分之一.
(二)合法建筑物所有权人超过十分之一.
(三)土地总面积超过十分之一.
(四)合法建筑物总楼地板面积超过十分之一.然而、依据「都市更新条例」第十二条规定,同意书比
例的计算,不包括:
(一)依法应予保存的古迹(系指依「文化资产保存法」所指定的古迹).
(二)经协议保留,并经直辖市,县(市)主管机关核准且登记有案的宗祠,寺庙,教堂(其所指称的主管机关系指主管古迹保存单位、多数为文化局、民政局等单位、而实施者需检附的文件为该单位登记有案的宗祠,寺庙,教堂的函文或公告)
.
(三)经政府代管者(系指依「土地法」第七十三条之一或第五十七条规定,代管无主土地或未办理继承登记的土地或建筑改良物).
(四)经法院嘱托查封、假扣押,假处分或破产登(依法院公告函文为准).九二一灾後社区更新重建手册281-5.2 徵求住户同意时,应让住户了解的事项需要徵求住户同意时,应让住户0解的事项包括:
(一)同意更新单元内的土地及建物,采用都市更新方式办理重建.
(二)决定都市更新的实施者(自行组织团体实施或委托都市更新事业机构实施).
(三)都市更新事业概要内容.1-5.3 签订「事业概要同意书」的意义「事业概要同意书」是都市更新第一阶段的同意书签订,仅代表住户同意以都市更新方式进行重建、并同意事业概要的规划方向,原则,不代表同意未来个别产权的处分.未来还有第二阶段的「事业计画同意书」签订及权利变换意愿调查,若住户对规划成果不满意,可利用该阶段同意书签署时,表达意见.名称签订时机意义事业概要同意书更新事业初步构想拟定後
1.同意以都市更新方式进行重建.
2.同意事业概要的规划方向,原则.事业计画同意书事业计画草案完成後同意事业计画的实质规划设计内容.发起更新重建阶段291-5.4 事业概要同意书的格式注意事项事业概要同意书的格式如书表1-5.其他注意事项有:
(一)事业概要同意书以每一所有权人一张,如一张同意书不足以记载单一所有权人所持有的土地与建筑物资料时,则可另行加张,并在骑缝处加签.
(二)事业概要同意书上记载该所有权人所持有或持分的土地及(或)建筑物部分的面积,如超过二笔以上时,应予以合计其持分总面积.
(三)为考量部分实施者申请更新团体时仍需检附事业概要同意书,因此,直辖市,县(市)主管机关在受理事业概要审核後、宜一并退还同意书.九二一灾後社区更新重建手册301-6 事业概要书图制作与申请核准1-6.1 事业概要说明书的格式事业概要说明书应以横式书写,连同有关附图及附表,说明书以A3(30cm×42cm)格式制作後、加封面装订成册.
书中附图应包括图名、比例尺、指北方向及图例.其中、封面应包含事业概要案名、实施者名称及提案日期.1-6.2 事业概要说明书应表明的内容事业概要说明书应依据「都市更新条例」第二十一条规定,摘要表明,其内容如书表1-6.1-6.3 提出事业概要申请,要准备那些文件向更新单元所在的直辖市,县(市)主管机关申请都市
更新事业概要核准,应检具下列申请文件:
(一)事业概要申请书(书表1-7).
(二)事业概要说明书.
(三)公听会记录:
1. 公听会会议记录.
2. 签到簿.
3. 邀请名单暨通知方式说明.
4. 公告资料及张贴记录.
(四)事业概要同意书:发起更新重建阶段31
1. 事业概要同意书比例分析表.
2. 土地及合法建筑物所有权人事业概要同意书.
(五)土地权利证明文件:
1. 地籍图誊本.
2. 土地登记簿誊本.
3. 建物登记簿誊本或合法建物证明.
(六)其他相关证明文件:公司执照暨营利事业登记证或团体立案证明.1-6.4 直辖市,县(市)主管机关如何审查事业概要直辖市,县(市)主管机关得依据「都市更新条例」第二十一条规定所列的项目,逐一审查事业概要内容是否符合
规定:
(一)要件审查(书表1-8):先审查申请书件,包括申请书,土地权利证明文件,同意书,公听会及申请人身份证明文件(申请人如为自然人、则应附身份证影本,若为法人、则附法人登记证明文件及代表人指派书)等是否完备,若有不合规定,则通知申请人於六十日内补件,届期不补正或经补正仍不符合规定者、驳回其申请.
(二)内容审查(书表1-9):所有项目如「都市更新条例」第二十一条规定,简明摘要相关项目.审查结果可供申请人作为後续申请都市更新事业计画的依据.九二一灾後社区更新重建手册321-6.5 直辖市,县(市)主管机关审查事业概要的结果有那几种如何通知申请人审查结果包括同意核准,修正补件後续审或不予核准:
(一)同意核准:由主管机关发核准函文(书表1-10)予申请人、并退还一份正式核准的事业概要报告书,事业概要同意书暨相关证明文件一份予申请
人、一份留存(或副本)主管机关,一份呈判.
(二)修正补件後续审:由主管机关将补件及修正内容一次列明通知实施者、於限定期限内补充及修正资料再送主管机关审查.再依审查结果办理.
(三)不予核准:由主管机关叙明不予核准的理由通知实施者.直辖市,县(市)主管机关审查事业概要後、应将结果通知申请人、申请人如对审查结果有异议,得於接获通知的次日起三十日内提请覆议,以一次为限,逾期不予受理.1-6.6 不用先拟定事业概要的条件为了加速灾後重建、「九二一震灾重建暂行条例」第十七条规定,更新单元内土地及合法建筑物所有权人的人数均超过二分之一、且其所有土地面积及合法建筑物总楼地板面积均超过二分之一同意时,得直接拟定都市更新事业计画,免先拟具事业概要申请核准,不受「都市更新条例」第十条及第二十二条规定的限制.发起更新重建阶段331-7 申请成立都市更新团体1-7.1 住户自组更新团体的流程
住户自组更新团体办理更新的流程如下:超过七人的土地及合法建筑物所有权人发起召开成立大会都市更新团体申请立案,发给立案证书更新团体申请核准筹组解散,清算监督及管理实施都市更新事业九二一灾後社区更新重建手册341-7.2 发起筹组都市更新团体的条件依据「都市更新条例」第十五条规定,超过七人的土地及合法建筑物所有权人依「都市更新条例」第十条及第十一条规定,自行实施都市更新事业时,应组织都市更新团体.1-7.3 都市更新团体的名称要怎0订定依据「都市更新团体设立管理及解散办法」第二条规定,都市更新团体的名称应定为「都市更新会」、并应冠以更新地区及更新单元的名称.1-7.4 都市更新会申请核准筹组,要准备那些文件依据「都市更新团体设立及管理及解散办法」第三条规定,由发起人检具下列文件向当地直辖市,县(市)主管机
关申请核准筹组:
(一)筹组都市更新会申请书(书表1-11).
(二)发起人名册(书表1-12)及身份证影本(书表1-13).
(三)章程草案(书表1-14).
(四)发起人在更新单元内的土地或建物登记簿誊本.
(五)事业概要核准函.
(六)事业概要同意书.上述文件经主管机关审核无误後、即函覆(书表1-15)发起更新重建阶段35发起人准予筹组都市更新会.1-7.5 都市更新团体的组织依据「都市更新团体设立管理及解散办法」规定,都市
更新团体组织包括:
(一)会员及会员大会:都市更新团体的会员,以实施更新地区范围内土地或合法建筑物所有权人为限;会员大会由理事长召集.
(二)理事,理事长及理事会:都市更新团体应置理事,由会员中选举,其名额不得少於三人;理事名额达十人以上者、得设常务理事,由理事互选、名额不得超过理事名额三分之一;理事长由理事就常务理事中选举,未设常务理事者、由理事互选.理事会会议,由理事长召集.
(三)监事:都市更新团体应置监事,由会员中选举,其名额至少一人、且不得超过理事名额的三分之
一. 1-7.6 直辖市,县(市)主管机关如何审查更新团体申请筹组直辖市,县(市)主管机关审查更新团体申请筹组,可以订定「更新团体申请筹组审查表」(书表1-16),作为审查的依据.九二一灾後社区更新重建手册361-7.7 更新团体核准後、如何召开成立大会
一、召开期限:依据「都市更新团体设立管理及解散办法」
第四条规定,自主管机关核准筹组都市更新会後、发起人应於六个月内举办成立大会,如未在期限内成立者、主管机关得撤销其核准筹组.
二、召开目的:主要决议事项为审议都市更新会章程及选举理,监事与理事长.
三、召开方式:在召开大会前二十日通知所有会员(宜以书面方式通知与会人员),并通知主管机关派员列席.1-7.8 成立大会事前、要准备那些文件成立大会前应准备的文件,包括签到簿(书表1-17),章程同意书(书表1-18),理监事选举同意清册(书表1-19),理监事选票(书表1-20).1-7.9 成立大会当天的工作流程与议程如何安排
一、成立大会工作流程:
(一)会员报到并领取章程同意书(未到者得以委托书(书表1-21)取代).
(二)决议章程(收取章程同意书).
(三)选举理,监事(事前已完成提名作业):
1. 领取理,监事选票并於理监事选举同意清册中签章.发起更新重建阶段37
2. 投票及统计选票.
(四)公布选举结果.
(五)散会.
(六)(召开第一次理,监事会,推选理事长)
(一)会员报到.
(二)来宾致词.
(三)报告事项.
(四)讨论事项:
1. 都市更新会章程.
2. 选举第一届理,监事.
(五)临时动议.1-7.10 都市更新会申请核准立案,要准备那些文件依据「都市更新团体设立管理及解散办法」第五条规定,都市更新会召开成立大会後三十日内、由发起人将申请核准立案的文件备齐後、报请当地直辖市,县(市)主管机关
核准立案,需准备的文件包括:
(一)成立都市更新会申请书(书表1-22).
(二)都市更新会章程.
(三)会员名册(书表1-23)与理事,监事名册(书表1-24).
(四)图记印模(书表1-25).
(五)成立大会记录.九二一灾後社区更新重建手册38主管机关审核後、依法核发立案证书(书表1-26)予筹组小组准予都市更新会立案.但在每一更新单元内、仅可核准成立一更新团体.1-7.11 直辖市,县(市)主管机关如何审查更新团体申请立案直辖市,县(市)主管机关审查更新团体申请立案,可订定「更新团体申请立案审查表」(书表1-27),作为审查的依据.1-7.12 更新团体的监督与管理规定依据「都市更新团体设立管理及解散办法」第三十条至
第三十三条规定:
(一)都市更新团体应每季向当地直辖市,县(市)主管机关申报事业计画,权利变换计画及预算等执行情形.
(二)都市更新团体应准用商业会计法规定设置会计凭证、会计簿籍、并依法定的会计处理程序办理相关事务.理事会应於每一会计年度终了後三个月内编制资产负债表,收支明细表及其他经主管机关指定的报表,经监事查核通过,报请会员大会承认後送请主管机关备查.
(三)理事会所造具的各项会计报告及监事的查核报告,应於会员大会定期会议开会十日前、备置於办发起更新重建阶段39公处所供会员查阅.
(四)理事会应将其所造具的会计报告提经会员大会承认後十五日内、连同会员大会议事一并分发各会员.1-7.13 更新团体在什0情况下,要宣布解散依据「都市更新团体设立管理及解散办法」第三十四条
规定,都市更新团体解散的原因包括:
(一)经直辖市,县(市)主管机关依据「都市更新条例」第五十四条第一项及第五十六条第二项规定,撤销更新核准.
(二)章程所定解散事由.
(三)更新事业计画已依据「都市更新条例」第五十七条规定,完成备查程序.1-7.14 更新团体解散後、如何办理清算依据「都市更新团体设立管理及解散办法」第三十五条规定,解散的都市更新团体应行清算,并於清算完结十五日内造具清算期间收支表,剩馀财产分配表与各项簿籍及报告报请当地直辖市,县(市)主管机关备查.九二一灾後社区更新重建手册40

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