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22000066年年11月月

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富富阳阳地地产产研研究究月月度度报报告告((上上海海市市场场))上上海海富富阳阳研研发发拓拓展展处处年年11月月富阳地产研究月度报告(上海市场)2006年1月刊目录宏观研发组研发拓展处上海富阳物业咨询有限公司上海浦东陆家嘴东路166号中国保险大厦31楼
200120 客服热线
公司主页:摘要房地产市场环境政策聚焦产业动态敏感数字住宅物业市场供应分析成交分析价格分析综合分析办公商业市场市场动态
版权声明:本报告所阐述的观点均以公开信息或作者实地调研信息为依据,文中所作评述力求客观公正.本报告纯属本机构及作者本人观点、不构成具体操作建议,本机构不会承担因使用本报告而上海市工商行政管理局有关负责人透露,在修改了一年多以后,新版商品房预售合同有望于今年推出、对购房者而言、新的商品房预售合同更加符合房地产市场发展的现实,购房者的利益将得到更大的保障.而对开发商来说,新版合同对开发商的要求更为严格,这对于有实力、追求品质的开发商而言是一件好事,不重视品质和质量的小开发商将被市场淘汰.光大银行率先推出固定利率的试点、但推行初期效果并不明显,这也是正常的,因为出于锁定预期风险推出的固定利率要较浮动利率多支出一部分利息,在当前加息周期尚不明显的情况下并不能吸引普通购房者.国土资源部副部长李元10日透露,今后工业用地也要努力创造条件实行招标拍卖,挂牌出让.随着经济的迅速发展,将有越来越多的企业参与到工业用地的市场竞争中、再加上完善国有土地使用权出让的系列制度建设,工业用地交易的公开与透明化也越来越引起关注.新鸿基从原业主香港万都手中以36亿元收购襄阳路市场地块,经历过数次房地产周期调整的香港企业更加能深刻认识到市场机遇和风险的关系,因此在此刻的出手也能说明上海房地产市场的长远前景看好.上海城开集团将从今年开始在弘基休闲广场及其邻近住宅区上新建一个超大型综合商住项目徐家汇中心、结束徐家汇核心商圈内最后一幅大型商业用地的10年闲置历史.徐家汇大型商业用地开发的开动,说明上海市盘活存量土地力度的加大,随着该项目的建成将与港汇广场在徐家汇商圈共同构成上海西南地区商务商贸中心.绿城通过配售可转换债券和股本从美国摩根大通和美国斯达克基金募集资金1.5亿美元、为国内民企融资提供了可借鉴的范本.-1-商品房预售合同今年出新规购房者可分多次付款对购房者而言、新的商品房预售合同更加符合房地产市场发展的现实,购房者的利益将得到更大的保障.而对开发商来说,新版合同对开发商的要求更为严格,这对于有实力、追求品质的开发商而言是一件好事,不重视品质和质量的小开发商将被市场淘汰.在付款方式,全装修房标准的约定,土地年限的提示等很多方面做了重大修改后,新版商品房预售合同将使上海房地产市场更加规范.近日,上海市工商行政管理局有关负责人透露,在修改了一年多以后,新版商品房预售合同有望于今年推出、取代目前正在使用的2000年版示范合同、新的示范合同文本充分考虑到了目前房地产市场发展的现实情况,对于一些有争议的问题作了明确的规定.
富阳观点:此次上海市商品房预售合同征求意见稿中、新版的商品房预售合同在众多方面做出了修改、购房者有望在付款方式上按照房屋的建设进程分期付款;全装修房标准首次得到了明示. 征求意见稿中、最大的一个修改是购房款的支付方式.开发商应该依据商品房建设工程进度,分期收取商品房预售款,并专项用于所预售的商品房建设.购房者可以最多以七次分期付清购房款,具体的付款比例和方式由购房者和开发商协商.
这个过程中银行负责对预售款进行监管,监管银行对预售款监管不当,给预购人造成损失的,应当承担连带责任.
其它的相关变化包括:非主体结构缺陷也可退房;装修房首次成预售标的;开发商承诺将合同化;合同须标明土地使用期限等等.对购房者而言、新的商品房预售合同更加符合房地产市场发展的现实,购房者的利益将得到更大的保障.而对开发商来说,新版合同对开发商的要求更为严格,这对于有实力、追求品质的开发商而言是一件好事,不重视品质和质量的小开发商将被市场淘汰.-2-固定利率的试点推行初期效果并不明显,这也是正常的,因为出于锁定预期风险推出的固定利率要较浮动利率多支出一部分利息,在当前加息周期尚不明显的情况下并不能吸引普通购房者.固定利率住房贷款京沪推试点市场并不看好1月4日,光大银行申请了近半年却一直没有回音的固定利率住房按揭贷款业务终于获得银监会的批准. 光大银行第二天便宣布将率先推出固定利率住房贷款,该业务将首先在上海,北京进行试点.据悉、光大银行推出的固定利率房贷有1到5年期,5到10年期和10到20年期三个不同品种.随着固定利率房贷的推行、今后市民到银行申请住房贷款,不仅可以选择现有的浮动利率房贷,还可以考虑固定利率房贷.所谓固定利率住房贷款,就是在贷款合同签订时即设定好固定利率,不论贷款期内市场利率如何变动,借款人都按照固定的利率支付利息,不会随行就市.
选择什么样的房贷品种关键在于贷款利率,未来的财务成本以及面临的风险.据光大银行行长郭友表示、固定利率房贷的利率略高于同期限浮动利率应该是比较合理的,而该行一位知情人士透露,该行定息按揭方案中确定的利率是6%7,而目前的浮息按揭5年期以上的基准利率6.12,但绝大部分客户可以享受到下浮10%的优惠,即5.508,定息按揭比目前的浮息按揭要高出了0.5~1.5个百分点.另外对普通购房者而言、使用固定房贷利率仍然存在风险.如果今后的房贷利率上升,对购房者而言是获利;但如果利率下降、购房者则面临损失,而房贷是个长期的贷款品种、其所面临的未来利率变化的不确定风险也会增大.而且如果办理了这种固定利率房贷,提前还贷时还需要支付一定的违约金.由于贷款利率水平较高且未来财务成本风险较大,因此预计目前的定息按揭方案对客户基本上没有什么吸引力.-3-国家将加大改革力度工业用地使用权将逐步市场化随着经济的迅速发展,将有越来越多的企业参与到工业用地的市场竞争中、再加上完善国有土地使用权出让的系列制度建设,工业用地交易的公开与透明化也越来越引起关注.国土资源部副部长李元10日透露,今后工业用地也要努力创造条件实行招标拍卖,挂牌出让.李元说,具体的措施是,进一步提高以招标拍卖挂牌方式出让国有土地占有偿使用土地的比例,工业用地有条件的也要实行招标拍卖,挂牌出让;进一步完善国有土地收购储备制度,规范收购储备行为、理顺收购储备体制;根据矿产资源的自然属性和以往地质勘查工作程度,按勘查风险程度不同、分类出让探矿权采矿权.上海目前正就工业用地招拍挂问题进行课题研究,可能今年就会选取项目进行试点.工业用地使用权市场化的酝酿由来已久、早在2004年10月,国务院就发文要求继续加强对土地的严格管理,其中就提到对工业用地也要创造条件逐渐实施招投标,挂牌、拍卖.工业用地的公开出让制度将成为土地市场发展的新动向.
上海富阳认为:目前上海通过加强制度建设和完善市场机制,将商业,旅游、娱乐,金融业,服务业等经营性用地的使用权全部实行公开出让,但工业用地还一直沿用协议出让的方式,随着经济的迅速发展,将有越来越多的企业参与到工业用地的市场竞争中、再加上完善国有土地使用权出让的系列制度建设,工业用地交易的公开与透明化也越-4-经历过数次房地产周期调整的香港企业更加能深刻认识到市场机遇和风险的关系,因此在此刻的出手也能说明上海房地产市场的长远前景看好.新鸿基吞襄阳路地块总价约36亿公认划算《每日经济新闻》近日获悉、新鸿基从原业主香港万都手中收购襄阳路市场地块,约定的楼面地价可能是1.5万元平方米,总成交价约为36亿元人民币、是上海近年地皮成交金额高纪录之一.尽管万都可能还保留少部分股份,但新鸿基将占据约75%控制权.襄阳路市场目前是上海知名的小商品购物市场、每日购物观光的国内外来宾络绎不绝.该地块面积约4万平方米,批租时容积率超过6,用途为综合地块,原计划建造五星级酒店,办公楼,商铺等.新鸿基以
1.5万元平方米的单价收购、是一个十分划算的买卖,就在去年11月, 和记黄埔拿下浦东竹园地块的价格是1.2万元平方米,而从市场来看,淮海中路地段的价值应该会更高.一向沉静的新鸿基内地买地正在驶入快车道,在过去半年时间里已砸进近70亿元、此前在去年6月24日,新鸿基以31.85亿元的高价夺下浦东新区潍坊新村街道245街坊23宗地块,还同时参与了竹园地块的竞争、新鸿基执行董事黄奕鉴近期曾表示、估计未来3年内地房产占集团总投资比例,会由约3%增至7.在宏观调控下,各大企业逆市而行、连续操作大手笔的土地交易,可见在目前的市场条件下,国内房地产市场尤其是上海市场仍受各方青睐.-5-土地管理加强、徐家汇最后一幅大型商业用地开动徐家汇大型商业用地开发的开动,说明上海市盘活存量土地力度的加大,随着该项目的建成将与港汇广场在徐家汇商圈共同构成上海西南地区商务商贸中心.上海城开集团将从今年开始在弘基休闲广场及其邻近住宅区上新建一个超大型综合商住项目徐家汇中心、结束徐家汇核心商圈内最后一幅大型商业用地的10年闲置历史.该项目预计投资总额超过200亿元、计划在5~10年内开发完成.该地块性质为综合,占地13.2公顷,综合容积率为4.8,总建筑面积62.9万平方米,相当于徐家汇中心区域现有建筑总量的一半.
方案初步包含五星级酒店,甲级写字楼,商住公寓以及商业,休闲文化设施.未来项目主楼高300余米,有望成为浦西第一高楼.上海土地管理的压力正在逐步增加,不管是新增地块的审批、还是批后地块的监管,包括已供应土地的开工建设,都已纳入严格管理的范畴.而在寸土寸金的徐家汇商圈,如此大块的土地闲置近10年之久也离不开上海严格土地管理的大背景.
上海富阳认为:该项目的建成将与港汇广场在徐家汇商圈共同构成上海西南地区商务商贸中心、并将形成以东方商厦,太平洋百货,六百,汇金,汇联、美罗,太平洋电脑广场围成的商业圈,和由港汇和徐家汇中心商务楼群组成的商务圈.目前、徐家汇商业圈内商业企业建筑体量约50万平方米,而未来商务圈的建筑体量将超过100万平方米,因此徐家汇未来经济重心将由零售商业倾斜到商务商贸.-6-
全国市场:1-11月同比去年增长国有及国有控股投资(亿元)%城镇固定资产%住宅投资(亿元%房地产开发投资(亿元)经济适用住房投国内贷款(亿元)企业自筹资金房地产开发企业到位资金利用外资(亿元)222 23%住宅(亿%办公楼(亿%施工面积(亿0)商业营业用房土地开发面积商品房空置面积(亿0)商品住宅空置面积(万0)
6316 8%
上海市场:1-12月累计同比去年增长(%)全社会固定资产投资总额(亿元建设改造投资房地产开发投资城市基础建设投资-7-住住宅宅物物业业市市场场11
图1:上海市普通住宅供应量分布
507555 供应量(万0)2006年1月全市普通住宅保有供应量在12月的基础上再次略有增长,达到776万平方米,增幅为0.26.从图1中可以看到,保有供应量在经过去年年中的低谷后在下半年开始回升,而且已经连续几个月小幅增加,从05年10月以来都保持着比较稳定的趋势.这
说明:对后市预期的不明朗使得供求双方依然保持谨慎的观望、这使得每月的新增供应和销售基本保持平稳,进而使得近期房地产市场的存量达到了基本稳定.经过了05年的宏观调控,市场价格下滑的趋势已经逐渐显现,然而对于后期价格究竟会调整到什么位置,无论是开发商还是购房者都难以准确判断、供求双方谨慎的观望态度使得供求关系达到暂时的平衡,这也使得每月的新增供应和销售基本保持平稳,进而使得近期房地产市场的存量达到了基本稳定.阳研发拓展处整理.
本节研究对象界定:排除办公,商业,工业,农业等特殊产品;排除住宅中别墅、酒店公寓,度假公寓,配套商品房等产品、为普通公寓;排除一级,三级市场、为二级市场.-8-同时,由于农历新年将近,面对没有太大变化的市场状况,需求方大多不急于在年前出手,目前的市场交易量多是靠刚性需求贡献.另外一方面,能顶过05年宏观调控的开发商的资金压力相对较小,在目前清淡的市场状况下也不急于开盘销售.供求双方的互相博弈使得整个市场的供求关系达到了低水平的基本平衡.预计在年后,随着市场形势逐渐明朗,供求双方都应该有一定程度的放量.表1 上海市各环线普通住宅供应量分布区域05.8月05.9月05.10月05.11月05.12月06.1月内环内-中中-外外环以外1月份外环以内各区域保有供应量中都出现了一定幅度的下降、而价格与价值偏离相对严重的外环区域,保有供应量却延续了前几个月不断上升的趋势.2006年1月外环以内各区域保有供应量中都出现了一定幅度的下降、内环内、内-中环和中-外环都下降幅度分别为2.7,4.9%和2.2,这主要是由于这几个区域的成交量这个月有小幅的下降、而新增供应量却出现了较大幅的下降、导致原保有供应量有所消化.而外环以外区域的保有供应量却延续了前几个月不断上升的趋势,虽然成交量有一定的增加,但是新增供应量远远超过成交量,可见在价格与价值偏离相对严重的外环区域,由于地处偏远,社会认知度低,这部分房源的去化将面临一定的风险.-9-
图2:上海市普通住宅成交量分布
413329 成交量(万0)2006年1月全市普通住宅成交量为60万平方米,比上月环比上升了7,从图2中也可以看出、经过了去年金九银十的成交小高峰后的最近三个月普通住宅的成交量一直保持在60万方左右的情况.其原因
主要是因为:最近一段时间相对平稳的市场交易状况主要是由住宅购买刚性需求的相对稳定性决定的.这部分刚性需求者由于拆迁、结婚用房等种种原因导致他们必须重新置业,而这部分群体相对较高的生活收入水平又使得他们不愿意购买位置偏远的配套商品房.而同时整个市场交易量的不活跃、使得这部分需求成为市场成交量的主力贡献,这部分需求的稳定性决定了整个市场的成交状况平稳.最近一段时间相对平稳的市场交易状况主要是由住宅购买刚性需求的相对稳定性决定的.同时整个市场交易量的不活跃、使得这部分需求成为市场成交量的主力贡献,这部分需求的稳定性决定了整个市场的成交状况平稳.表2上海市各环线成交量分布月度比较全市1月作为2006年第一个月,成交量相比05年12月的低迷状况出现了一定程度的反弹.从05第四季度以来,整体市场始终保持在相对稳定的水平上,除外环以外区域的成交量一直波动较大以外,各环线成交量
连续几个月以来都相对稳定,这主要是因为:年关将至,且整体市场的预期定位不明朗,使得大多数普通购房者谨慎出手,刚性需求成为目前市场成交量的主要贡献力量.外环以外地域广泛、不同地区新房的品质有很大的差异,各月不同品质新楼盘的推出会导致成交量波动剧烈.另外,外环以外商品房的价格弹性系数明显,部分性价比较为合理的楼盘降价会使得短期内销售量出现明显上升.再次,外环以外区域普通住宅会直接受到动迁配套房的成交,供应量冲击.外环以内新盘的价格弹性系数较小,且目前的需求主要以刚性为主,这使得该区域的成交量波动相对较小.外环以内区域是收入中上水平家庭的置业首选、受到广泛的关注,随着年关将至,且整体市场的预期定位不明朗,普通购房者都倾向于在2006年后再做打算,这种心态直接导致了该区域弹性成交量的变动缺乏活力.供需情况分析
图3:上海市普通住宅供需比例变化
18.00 供应量(万0)成交量(万0)供应量成交量普通住宅供需比例小幅回落,预计年后随着2005年积累下来的需求的逐步释放,将带动成交量稳步回升,该值有望进一步下降.
注:本月供需比例=本月保有供应量本月成交量;本月保有供应量(即本月累计供应量)=本月新增供应量本月之前剩余供应量.从图3可以看出、1月上海市普通住宅供需比例相比上月有了小幅回落,但是否普通住宅供需比例经过拐点后呈现下降趋势还有待观察.
本月供需比例下降主要是由于新增供应量与月成交量大致相当使得保有供应沉淀量较少,保有供应量的基数基本不变.而从表3中又可以看出本月成交量相比上月有所上升,因此该比值也就出现了小幅回落.2006年初期受新增供应量依然略大于月成交量的影响、该值仍维持在高位、但随着在2005年积累下来的需求正在逐步释放,将带动成交量的稳步回升,该值有望在年后进一步下降.
图4:上海市06.1各环线供需结构
12.8 内环内-中中-外外环以外全市
18.0 供应量(万0)成交量(万0)供需水平从图4可以看出、1月份供需比例达到12.8,相比去年12月的13.9有所缓和、其中供需失调最严重的依然是外环以外区域,而其他区域供需比相对较小,处在可接受的范围内.产生如此现象的原因主要是因为:外环以外区域地域广泛、在前期的开发中积累了大量的潜在供应;外环以内区域土地供应比较紧张,因此潜在供应量受到限制.外环以外区域由于外环以内区域的降价进一步拉大了两者的竞争地位、配套商品房又分流了本区域内的大量客源,由此使得外环以外区域供需比严重失衡.外环以内区域内的需求原本就相对旺盛、市场认知度高,在适当降价后吸引部分达到心理价位的购买力入场、因此供需比相对较小.后期随着供应的继续放量和需求的逐渐入场、这两种现象还将继续一段时间.表3上海市1月份各环线供需比例情况区域供应量供应增量成交量成交增量供需比例后期随着供应的继续放量和需求的逐渐入场、外环以外供需严重失衡的趋势还将继续一段时间,而外环以内区域的供需比例会逐步回落.
图5:上海市成交均价变化成交均价(元0)2006年1月上海市普通商品房成交均价达到8571元平方米,较去年12月的成交均价8947元平方米下降了376元平方米,降幅为4.2.
今年1月成交均价的小幅回落主要还是由于成交结构的变动引起的,并非完全拟合整体市场价格的真实走势.主要是由于本月外环以外区域的成交量大幅上升,其中南汇,浦东,宝山等区域低价楼盘成交较为集中、导致整体市场的成交均价有所下降.本月外环以内地区的成交价格都出现了一定程度的上升,其中尤其值得关注的是内中环间的成交价格连续两月以较高的幅度上涨,后宏观调控时期该地区市场复苏明显.一方面由于环线内新盘供应量十分稀少,另一方面环境工程,轨道交通等等城市建设使得内中环间地区成为直接收益最多的区域,因此该区域近期一直受城市新贵族的青睐,价格的连续攀升就不难理解了.0%20%40%60%80%100%
05.7月05.8月05.9月05.10月05.11月05.12月06.1月
图6:上海市普通住宅成交结构变动情况内环内-中中-外外环以外从上海市普通住宅成交结构变动情况中可以看出、随着宏观调控的政策效果逐步减弱,自2005年四季度以来整体市场已经进入了稳步的小幅上升通道,各环线成交在总成交中所占的比例也相对稳定,基本保持的比例结构,属于较为合理的成交结构.成交结构不断趋于稳定正是上海房地产市场逐渐成熟的标志,房地产市场秩序比较混乱时期的部分区域楼盘疯抢的现象已经根本扭转.在消费者的购房动机渐趋理性的前提下,不同地段,品质的商品房都能找到与之匹配的购房者、而整个市场的成交结构也会不断向稳定,合理的方向转型.
图7:上海市各环线住宅成交均价涨幅变动
-25.00%
-20.00%
-15.00%
-10.00%
-5.00%
10.00%
15.00%
20.00%
25.00%
30.00%
06 表4 全市12月份各环线普通住宅成交均价从图7上海市各环线普通住宅成交价格涨幅变动中我们可以看到:
2005年12月各环线的价格变动幅度分别为:内环13.10,内-中环20.70,中-外环4.10,外环以外-8.30,从表4看, 2006年1月各环线成交均价变化还是较为合理的,外环以外区域一改上月不正常的大幅上涨现象,本月出现了明显回落.内环,内中环和中外环成交均价都出现了一定程度的上涨,其中内环内的翠湖天地御苑,士林华苑;内中环间的中环凯旋公寓,林绿家园;中外环间的樱桃苑成为各区域本月成交情况的典型代表,在大势不利的局面下,这些楼盘凭借自身良好的品质,依然获得了不俗的销售业绩.销售率分析表6 全市住宅市场销售率变化内环8.31% 11.88% 14.30% 10.43% 9.79% 8.22%内-中17.11% 12.25% 12.90% 10.87% 7.63% 11.36%中-外8.50% 11.72% 10.30% 12.88% 10.94% 10.02%外环以外7.14% 10.40% 6.45% 5.49% 4.91% 6.16%全市8.88% 11.09% 9.11% 8.05% 7.18% 7.73%
注:销售率为当月成交量与当月保有供应量之比.图7环线销售率变化情况中内环间销售率变化10%30%50%1月3月7月内环以内销售率变化5月9月中外环间销售率变化外环以外销售率变化5%15%25%
6. 本月全市销售率为7.73,较12月全市销售率有所提高,其中中内环间的销售率相比之前有大幅的提高,从市场整体来看,整体销售率比05年初都出现大幅度的下滑.在宏观调控后,外环以内各区域的销售率呈现出小幅波动,不断回升的趋势;而外环以外的销售率却表现出连续下滑的趋势,随着供需双方理性的回归,社会认可度较高,品质和区位优势更为明显的外环以内区域的销售情况逐渐好转,而社会认可度较低,供应体量大的外环以外区域的销售情况就不容乐观了,外环以外区域虽然凭借低价优势获得了更多绝对数量的销售量,但由于总体供应量远远大于去化量,该区域的相对销售数量呈现出不断降低的趋势.由于该区域前期储备的大量土地在今后几年中将会陆续开发竣工上市,因此这种销售率连续走低的情况仍将持续相当一段时间.价格段分析
图8:上海市普通住宅价格段分析
100000
120000
140000
160000
180000 20000以上以下
注:价格段分析只涉及外环以内楼盘.1月份各价格段成交量继续延续上月平均化的倾向,说明消费结构日趋合理,市场消费心理逐渐平衡,上海楼市的价格与价值差正在逐步缩小.从价格段分析中也可以看出、自去年下半年以来,外环以内区域的成交总量不断回升,另外成交量的价格结构不断趋于合理.连续几个月的成交数据显示、目前外环内成交均价从元平方米的成交量占总成交量绝对多数的比重、且比例也相对稳定,说明了整体市场消费者在各个区域所愿意接受的价格水平正在趋于稳定.另外,均价在15000元平方米以上的成交量也占有一定的份额、这部分楼盘大多在内环以内、抗跌性强、社会认可度高,此价格段的房源拥有相对稳定的需求群体.各价格段的销售量以纺锤型的结构稳步回升说明了各个层次的购买力都开始缓慢释放,消费结构日趋合理,市场消费心理逐渐平衡,上海楼市的价格与价值差正在逐步缩小.土地市场回顾商业用地05年一季度二季度三季度四季度中标数量(块成交总面积(万方)成交总价成交单价(元平方米)
(万元亩)容积率楼面地价代表地块奉贤区南桥镇地块虹口区汇山码头东块地块嘉定区国际汽车城核心区In6,In7,HS2-2地块奉贤庄行镇;南汇康桥镇;浦东高行镇相关地块综合及其他用地1至3月4至6月7至9月10至12月普陀区曹杨路450号地潍坊新村街道245街坊23宗地块,浦东新区上粮八库地块青浦区朱家角镇1,2,
3,4号地块多伦路二期1号地块,长风1号地块,朱家角镇5号和7号地块居住用地05年只有杨浦区新江湾城C1地块一块纯居住用地出让,由广东珠江投资有限公司以15.89亿获得,地块面积17.68万平方米,容积率1.6,单价8987元平方米.土地市场对政策反应的敏感程度超过商品房市场.受到宏观调控的影响、土地市场在05年2季度迅速做出反应、只有3块高品质地块出让,土地市场的冷清使得流标率很高;而从3季度开始,土地市场又先于商品房市场复苏,虽然多数开发商由于面临混沌局面不敢拿地,使得成交价格比往期有一定程度下降、甚至一部分地块仅以略高于底价的价格成交,但是总体来看,随着流标率的大幅下降、土地市场已经开始逐步回归正常轨道.市场综述供应量2006年1月全市普通住宅保有供应量在12月的基础上略有增长,达到776万平方米,增幅为0.26.这主要是由于对后市预期的不明朗使得供求双方依然保持谨慎的观望、这使得每月的新增供应和销售基本保持平稳,进而使得近期房地产市场的存量达到了基本稳定.
成交量2006年1月全市普通住宅成交量为60万平方米,比上月环比小幅上升了4万平方米,近期相对平稳的市场交易状况主要是由住宅购买刚性需求的相对稳定性决定的.同时整个市场交易量的不活跃、使得这部分需求成为市场成交量的主力贡献,这部分需求的稳定性决定了整个市场的成交状况平稳.供需情况分析1月上海市普通住宅供需比例相比上月有了小幅供应沉淀量较少,保有供应量的基数基本不变.2006年初期受新增供应量依然略大于月成交量的影响、该值仍维持在高位、但随着在2005年积累下来的需求正在逐步释放,将带动成交量的稳步回升,该值有望在年后进一步下降.成交价格2006年1月上海市普通商品房成交均价达到8571元平方米,较去年12月的成交均价8947元平方米下降了376元平方米,
降幅为4.2.主要是因为:成交量的结构变动,而并非市场价格的真实走势.本月外环以内地区的成交价格都出现了一定程度的上升,其中尤其值得关注的是内中环间的成交价格连续两月以较高的幅度上涨,后宏观调控时期该地区市场复苏明显.综合分析本月全市销售率为7.73,较12月全市销售率有所提高,其中中内环间的销售率相比之前有大幅的提高.在宏观调控后,外环以内各区域的销售率呈现出小幅波动,不断回升的趋势;而外环以外的销售率却表现出连续下滑的趋势.`富阳地产研究月度报告(上海市场)2005年9月刊
附录:
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