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案例一

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案例一、将一卫改为两卫
案情:楼上业主顾某在房屋的储藏室内擅自安装了电动抽水马桶,洗脸盆,改变废水立管的下水三通,致使楼下业主王某储藏室内的储柜及物品受损.物业管理部门两次向顾某发出整改通知,责令其拆除私装物,未果.
问题:顾某能否在自己的房屋内添装卫生设备
判决:顾某在法院判决生效之日起十日内拆除电动抽水马桶,洗脸盆,按房屋的原始结构图,将废水立管的下水管恢复原状.
依据:物业管理相关规定:住宅不得改变使用性质.因特殊情况需要改变使用性质的,应当符合城市规划要求,其业主应当征得相邻业主,使用人和业主委员会的书面同意,并报房地产管理主管部门审批.
分析:房屋所有权人使用其房屋时,必须遵守有关的法律法规,不得擅自改变房屋的使用性质和功能.顾某擅自在自己房屋的储藏室内私装电动抽水马桶和洗脸盆,转换了废水立管的下水三通,使储藏室成了卫生间,改变了房屋的使用性质,使得楼下业主王某的房屋渗水,顾某应当承担民事责任.
案例二、外墙开窗
案情:住在19楼的业主卫某,在自己物业内卫生间的东墙开窗,将厚厚的外墙打穿.物业管理公司多次上门加以阻止,卫某不听劝阻,继续施工安装窗户,致使19层到底层墙面被泥浆污染.物业管理公司只得将卫某告上法庭.
问题:自己的物业是否就有权随意破墙
判决:卫某在法院判决生效之日起十日内拆除东墙上的窗户,恢复原状;清洗19层到底层因破墙开窗引起的墙面污染.
依据:物业管理相关规定:物业使用中禁止损坏房屋承重结构和破坏房屋外貌.
分析:作为一个业主,应当遵守有关法律,法规及小区物业管理公约.卫某擅自在自己的房屋东墙破墙开窗,并由此造成外墙面的污染,严重损坏了房屋的承重结构,破坏了大楼的外貌、影响了周边的环境.物业管理公司根据物业管理条例及小区管理公约对卫某采取制止措施,维护了其他业主的合法权益.
案例三、破坏绿地
案情:某物业管理公司的巡逻人员在巡视小区公共绿地时,发现有一支队伍正在绿地内挖树,挖地,进行施工,巡逻员发现操作人员不是公司绿化养护队伍、当即上前予以阻止.施工人员表示、电缆发生了故障,他们正在抢修.物业管理公司接到报告后,立即派人赶到现场、经清点发现25平方米的草坪被挖开、20棵金丝桃被破坏,3棵石榴被压坏,随即与电缆公司的负责人联系.该负责人解释说,他们是凌晨接到的电缆报修通知,为了不影响该地段业主的生活和工作而急于抢修.
问题:公共绿地能否随意破坏
协商:经过协商,电缆公司承认是他们不对、对所损坏的树木和花草、他们将照价赔偿,恢复原样.虽然施工人员没有文明施工,造成了树木,花草损坏,但由于抢修时正是凌晨,而物业管理公司的员工还未上班、无法取得联系并征得物业管理公司的同意,现在施工方又同意赔偿,物业管理公司也就表示了谅解.
依据:物业管理相关规定:维修物业或者公共利益,确需临时占用,挖掘道路,场地的,应当征得业主委员会和物业管理企业的同意.
分析:施工人员在抢修电缆时,未与物业管理公司取得联系,就擅自在绿化地带开挖,破坏了小区绿化.经管理人员劝阻,他们及时地中止了自己的行为、并作出了相应的赔偿.
外来单位在小区施工,尤其是公用事业单位、往往未与物业管理处沟通,就擅自施工,造成不良的后果,却一走了之.物业管理处要注意提醒他们文明施工,这也是对小区业主共有财产的保护.
另外,作为物业管理公司、对外来施工单位要有严格的登记制度,要对他们所施工的区域了如指掌、对他们的施工可能给业主造成的影响要事先进行了解,并向所在区域的业主发出通告或通知单.相信如此细致入微的工作,一定能够赢得广大业主的欢迎,也能得到外来施工单位的理解.
案例四:拒交物业服务费
案情:某小区业主几年来拒绝交纳物业服务费、物业管理人员经过多次上门协商,催交,在毫无效果的情况下,被物业管理公司告上法庭.
问题:业主是否能够拒交物业服务费
判决:法院经过认真审理,判决业主败诉、要求业主在限定时间内向物业管理公司缴交所欠的物业服务费及其滞纳金.
依据:《民法通则》第四条等价有偿,诚实信用及谁收益,谁负担的原则;物业管理相关法规要求业主履行按时交纳物业服务费的义务.
案例五:业主私自拆改楼宇的主体结构
案情:某业主私自拆改楼宇的主体结构,物业管理公司上门劝阻,该业主仍然我行我素,严重损害了相关业主的权益.
问题:业主是否有权随意拆改楼宇的主体结构
依据:物业管理及房屋安全管理相关规定:未经房屋主管部门许可,禁止拆改楼宇的主体结构.
分析:物业管理公司作为物业的管理者、有义务告知相关业主,该业主行为侵犯了相关业主的利益,应发动被侵权的相关业主共同起诉、维护房屋安全与相关业主的自身权益.
案例六:玻璃自行脱落砸坏小车
案情:某医院大楼外墙的一块玻璃自行脱落,将按规定停放的一辆小车砸坏,事后车主与医院就赔偿问题没能达成协议,车主遂告到法院.
判决:法院审理认为、玻璃脱落与某医院的物业管理不力有关,因此,对于车主的损失,医院负有不可推卸责任,理应赔偿.
案例七:截留业主朋友引起纷争
案情:某小区一位业主的朋友上门拜访,在小区门口被保安截留,因为他不能证明与这位业主的关系,只能打电话叫那位业主出来认可,但这位业主却把保安大骂了一通,认为他多管闲事.
分析:许多业主花这么多钱购买商品房,就是希望住在一个安宁、安全的环境里.在全体业主的要求下,物业管理公司对住宅区实行封闭式管理,禁止或谢绝外来人员进入住宅区、这种做法是无可厚非的.如果有亲戚朋友来访,为了安全起见、根据小区相关规定,要求亲戚朋友获得业主认可后,方能允许其进入住宅区内.如果把关不严,则物业管理公司失职、并且可能会让一些不法分子钻空子,极易导致业主的损失,因此业主应清楚认识到自己的权利和义务,严格遵从小区规定.
案例八:分摊维修养护基金
案情:某房地产开发公司售楼时出示的购房人房价款构成清单中、有建立住宅共用部位和共用设施维修养护基金一项、占售房价款2.该楼入住后由某房地产开发公司下属的物业管理公司进行物业管理.三年后,物业管理公司按技改文件要求进行锅炉供暖系统改造,预算20万元、拟向全体业主分摊.该小区没有成立业主委员会,80%的业主提出、购房时交了维修养护基金,拒绝再承担费用摊派.
判决:双方诉至法院查明事实,售楼款900万元、维修养护基金按2%应计18万元、但某房地产开发公司没有单独列帐,一直与售楼款一并用于公司的开发经营,属于违法侵权行为.超出维修养护基金18万元的锅炉供暖系统改造预算金额的2万元、应该根据决算结果分摊给全体业主.
分析:根据有关规定,业主的维修基金属于专项基金,要专户存入银行、不得挪作他用,需要使用时,由物业管理企业作出使用计划,经业主委员会审定,才能使用.在维修基金用完后,物业管理公司应当立即建立业主定期交纳积累制度,保证基金足额储备.
案例九:
案情:独身女士吴某购买了某房地产开发公司的一套小区住宅、入住二年后的某日晚间在室内被抢劫犯杀害,其父母以某房地产开发公司售房时有物业管理承诺为由向法院起诉、请求法院判决某房地产开发公司赔偿丧葬费、赡养费、财产损失和退房费、共计125万元.
判决:法院查明事实如下:某房地产公司与吴某签定的购房合同载明吴某每月交的物业管理费中包括保安费5元、某房地产开发公司提供优质的保安服务,对小区施行封闭式管理,非小区人员实行进门登记,保安24小时昼夜巡逻值班、对可疑人员进行查问核实.案发时是邻居听到呼救后找来保安、但案犯已逃、尚未侦破.经查证、因小区一侧的二期工程未完、入住区域没有封闭、小区实行了保安巡逻,但时有时无,没有坚持24小时昼夜巡逻值班.法院认定:某房地产开发公司对吴某致死负有一定的工作过失责任,性质为管理措施不利,违约,但吴某案之直接责任人为杀人犯.
分析:吴某父母的诉讼请求有合理成分,某房地产开发公司没有按照承诺严格实施保安管理;但吴某之父母没有认识到赔偿的性质不对、诉讼要求过分,因为保安不是保镖,保安费不是保险费、保安的作用仅是协助门提高小区治安水平,吴某之父母要求某房地产开发公司承担赔偿责任是不合理的.某房地产开发公司应当承担违约责任赔偿.判断业主在小区被杀的责任,主要看某房地产开发公司是否需承担违约责任.
案例十:业主失盗索赔
案情:某业主自有物业内的财产在某天失盗,物业管理公司在获知信息的第一时间赶到失盗现场、对失盗现场进行控制性保护,并立即报警.由于案情复杂,没有及时破获,业主一纸诉状将物业管理公司告上了法庭、要求物业管理公司赔偿所有损失.
分析:丢失或被盗财产,物业管理公司是否应承担责任收取了物业服务费是否就意味着物业管理公司对业主的财产,人身安全应该负起全部责任
1,物业管理公司承担着小区公共区域,公共财产的安全防范责任,这种安全防范的责任是由政府的行政主管部门依据法律规范制定的规定来约定的,物业管理公司应当依据这些规定承担相应责任.
2,从法定职责看,物业管理公司的保安在治安防范职责上,与一般人民群众并没有什么区别.国家的法律并没有给予物业管理公司超越其他人民群众的特殊权利和义务,对于犯罪行为、物业管理公司的保安只有制止和将犯罪嫌疑人扭送到的权利和义务.因此要物业管理公司承担超越安全防范行政责任以外的赔偿责任,显然是超越了法律的规定,是一种既不合法也不合理的要求.
3,收取物业服务费意味着物业管理公司应依照法规履行自己的义务和责任,物业管理公司没有能力也没有义务对业主的财产,人身安全负起全部责任.因为物业管理公司与业主之间不具备人身、财产的保管,保险关系,不存在将公民人身、财产的实际控制权和排他占有权交付给物业管理公司的客观事实,不符合构成保管,保险关系成立的要件.

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