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案例分析

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案例分析2006年7月26日星期三主编曾圣华编辑陈毕其美编刘春雨2006深圳二手流品牌展示专辑二手楼市E!初来深圳,我发现了在内地很少
看到的现象:大街小巷到处都可以看到装修精美的房地产中介地铺、不禁让人发出这样的感慨,原来二手楼市场竟然这么旺!让来自内地的我惊叹不已.后来从报纸上得知,在深圳大大小小的中介地铺达到多家.而据一项不完全统计,目前深圳二手楼中介从业人员超过万名.这么多中介公司、要想在激烈的市场竞争中取胜,他们究竟靠的是怎样的服务呢朋友大胖要去买房,恰逢周末、我便跟他一起,去体验一下买房的乐趣,也期望从中发现一点值得书写的价值.大胖在福田上班、想在景田买一套小户型房子自住.景田的房子小户型居多,价格虽贵了点!但位置较好,升值空间大,就算是以后出租,回报率还是很高的.他这样说.直言不讳,真诚待顾客星%地产分行的易%很热情地接待了我们,她根据大胖的买房要求,联系上了华%大厦的一位卖房业主,然后陪同我们一道去看房.这个二室一厅房子的户型,价格,面积基本上还满足大胖的要求,只是设计上不尽如人意,房间布局不是很通透.尽管这样,易%还是很热心地帮我们把买这套房子所需的费用认真地计算了一下.每一项费用她都在纸上很清楚地算出来,防止出差错,有些数据她还算了两遍.哪些费用是买家出、哪些费用是卖家出、一目了然.之后,她又向我们提供了另一套房子,大胖很有兴趣去看看,可是户主现在不在家,不方便看房.易%说,不要紧,把方位图画出来.很快地,她找出纸张和笔、在纸上勾勒出房子的方位图,户型,朝向,楼层,设计格局、她都记得一清二楚,让我目瞪口呆.你真的可以确信,没有错吗绝对没错.易%笑着说.从图上来看房子还不错,而且价格也符合要求,但没有实地看到房子,大胖没有决定买不买.第一间房子设计不太符合你们的要求,户型设计不够好,买房子是大事,你们考虑好.我呆会再帮你们约一下第二个业主,你们有时间,随时可以过来看房.易%的直言、让我们感到她的真诚.没有成功,是我们的服务出了差错离吃午餐时间还早,我们决定再去别的中介公司看看,离开星%地产分行后我们又走进了金%地产分行.我们把要求简单交代后,坐在电脑前的几个房产经纪人便开始忙活起来.他们在网上查找资料,通过与业主电话联系后,最终决定带我们去看位于北环大道上的一所房子.从金%地产分行走到看房处还有一定得距离.恰逢大暑,烈日当头,我们累得满头大汗,一个小伙子不停地把纸巾递到我们手中、而对于他们自己额头上大颗的汗珠却不去理会!我被他们这种敬业精神深深感动了.路上,我问他们,是不是对这附近的路形特别了解.一个戴眼镜的小伙子得意
地说:我在这边跑盘花了多天,现在是闭着眼睛都知道到哪儿了.而他旁边那位穿白衬衣的小伙子很是谦虚,我刚来这边不久、对这边的地形还不是很熟悉、平时会借看房子的机会出来看看,对工作很有好处.到了目的地,他们又是帮忙按电梯,又是开门,我们感觉像是在体验贵宾式的服务.那所房子正如他们先前介绍一样,装修很有艺术风格.只是大胖不太习惯这样的装饰,我们只好打道回府.本来还打算去看附近另外一处符合我们需求的房子,但最后由于天气太热、大胖便和他们约好下次再来看.回去的路上,他们三个人衣服都湿透了,可还是在不厌其烦地给我们介绍新的房子,并咨询我们还有什么需求.如果最后没有谈成功,你们会不会觉得是在做无用功.我问他们.如果没有谈成功,一定是我们的服务中出了差错.穿白衬衣的小伙微笑着对我说.后来,听大胖说,中介公司每天都会来电话问问他关于房子的态度.他现在还在考虑该买哪里的房子.一旦考虑成熟了,就可以交给中介公司去打理,后续工作就不用我费心了.!大胖在电话那头一阵大笑.感受经纪人的细心和真诚实习生王承晨房屋产权风险二手房买卖中确认房屋产权的真实性是首要问题.买方在签订房屋买卖合同前应到房屋所在区的房地产交易中心查询该房屋的权属情况,包括该房屋是否抵押,是否受司法限制等情况.因为根据《中华人民共和
国担保法》的规定:担保债务履行期届满抵押权人未受清偿的,可以拍卖,变卖该抵押物所得的价款受偿.若买方购买了被设定抵押权的房产,无疑等于埋下了一颗定时;而《中华人民共和国城市房地产管理法》《上海市房地产转让办法》规定,受司法限制的房地产不得转让.所以,只有在确认了房屋的权属后,买方才能与卖方签订房屋买卖合同.贷款风险二手房买卖中大多数买方都需办理银行按揭贷款.由于近期银根收紧,买方办理银行按揭贷款的难度明显增大.所以,买方在购房前必须充分考虑到是否能够办出贷款及最多能贷出多少贷款的问题.现在,买方贷款金额达到总房价六成以上的,需到评估公司进行房价评估,银行则是按房屋评估价来确认可发放贷款的金额.所以,购房者不要轻信某些小中介公司承诺的可按房屋合同价的几成办理贷款.另外,沪上的各大银行对市民购买第二套住房的贷款审核相对来说比较严格,所以,打算购买第二套住房并准备贷款的市民应在确认贷款银行可以贷款的情况下再行购买.产权转移风险我国的不动产交易采取的是登记要件主义.也就是说,作为不动产的房屋必须经过房地产交易中心的过户登记,房地产权利才发生转移.所以,买卖双方在签订了房地产买卖合同后,应立即到房屋所在区的房地产交易中心办理产权过户手续;若双方在合理的期限内未完成交易手续的,应积极采取防范措施;若双方发生房屋买卖纠纷,一般要向法院提出诉前财产保全或诉讼财产保全,将房屋查封、防止房屋被转移.孙洪林签订二手房买卖合同必须注意的几点事项.
第一、注意交易房屋的权属情况,主要指审查交易房屋有无抵押或存在其他共有人、根据我国法律法规的有关规定,司法机关或行政机关依法裁定,决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房屋不得转让,另外,共有房屋(例如夫妻共同共有)转让必须征得所有共有人的书面同意.
第二、注意审查房屋价款,其他费用及佣金,房屋价款应该由买房者与出卖人进行协商,但是,在实践中、大多数二手房买卖都是通过中介机构进行的,因此,为防止不法中介故意抬高房价牟利,有必要充分了解交易房屋的出卖人的委托价,最好在中介机构的组织下直接与出卖人进行协商.除房价之外,还要明确交易税费的承担、另外,有些房屋有附属设施的,也应该明确价款.而对中介佣金应该明确委托价格,服务内容、佣金数额、并有必要对交易失败后佣金的退还做出约定.第三、必须对付款方式进行明确,具体的约定,这是签订二手房买卖合同最为关键的一点、交易双方常常由于某笔款项的支付条件和支付时间不明而产生纠纷.付款方式一般分为双方自行交易或中介机构代收,代付,委托中介机构代收,代付能够适当降低风险,目前、房款一般分三笔支付,除定金外,还有首付款和尾款,每笔款项的支付条件和支付时间都应该明确,具体.另外,如采取按揭购房或转按揭购房的方式进行交易,对没有申请到预期的贷款额度的解决方法要先前进行特别约定.
第四、注意对交房情况进行严格审查,包括交房时间,交房条件,相关费用的支付等.买卖合同中应该明确约定交房时间,交房条件及水,电,煤气、物业管理费、维修基金等相关费用的负担.
第五、注意确定违约责任条款和救济方式,确定违约责任条款有利于防止违约行为的产生,维护守约方的权益,合同应该对如何承担违约责任,违约金,订金或赔偿金的计算与给付,免责情景,担保方式进行明确的约定.而一方违约后的救济方式通常包括诉讼或仲裁、买卖双方可以选择适用,需要注意的是,如果双方同意采用仲裁的形式解决纠纷,应按照我国《仲裁法》的规定写清明确的条款.贺俊买卖二手房应注意几处风险买卖合同五大要点二手房交易应注意细节问题公证同样存在风险胡先生有套房子一直放在中介公司待价而沽,买时的价格为万.虽然房子刚买了才(年,但由于他马上就要出国,所以急着将房子卖掉变现.可是,正好赶上国家新政出台这个节骨眼.目前、已有一位买家出价(万要买这套房子,可是如果按照新政,胡先生起码要损失(万多元、他心有不甘,而且办理移民的手续要等到明年初才能全部完成.于是,胡先生和买家商量好先去公证处公证、愿意以万的价格卖出.双方约定今年底去国土局进行最后的手续交接,剩下的万元双方则私下
交易.地产专家点评:公证虽然算是比较好的选择,但是这样同样会存在很大的风险.比如由于房屋的权属问题仅仅是公证、卖家可以凭产权证悄悄进行抵押.还有就是基于房价上涨的原因,买方想调整价格而导致双方产生分歧.以上几种情况都可能给交易带来不确定的因素.因此,二手房交易最好选择诚信度较高的品牌中介公司、由专业的人员从中进行协调、降低交易风险.人情关系买卖房屋风险有增无减张女士预备购买一套新房,同时将原有的一套住房售出.该房房龄较长,建于(年,面积),平方米.经朋友介绍、张女士与买家王女士签订了一份二手房买卖合同.合同中约定,房屋总价款-万,王女士在合同签订时支付万元定金,余款在办理房屋过户时一次性付清.合同签订后!张女士收取了房屋定金,但是,在办理过户手续时,王女士提出资金不足,要求先办理过户,以后将房款付清.由于朋友介绍的缘故、张女士答应了王女士的请求.不过,事先与王女士约定,余款必须在-个月内付清、否则每逾期一日,需要支付全部房款千分之一的违约金.可是,转眼半年已经过去了,张女士却迟迟未收到房款.于是,一气之下,张女士找到王女士要求解除合同、并要求王女士赔付定金及违约金,王女士同意解除合同、但是不同意支付定金及违约金.
地产专家点评:不少市民在进行二手房交易时,一般而言、更乐意通过熟人或者朋友的关系寻找买方或卖方、认为这种渠道更可靠,更安全.但是,通常仅仅依据人情关系来进行市场交易,风险不会减少反而容易增加.深圳市二手楼中介市场经过(余年的发展,从前的吃差价等不良行业之风基本已经杜绝、应该说,行业较为规范.因此,选择品牌中介进行二手房交易,比透过熟人或朋友买卖房屋更安全,更可靠.而且、一般正规的中介公司对市场的行情、房屋情况,买卖双方的信息都有一个全面的了解,他们更能为有需要的市民提供可靠的服务.李斐整理关注房地产经纪人生存状况大型系列报道之二时间!月日上午
天气:大暑时节
人物:星地产员工金地产员工本报二手楼部实习生王承晨及朋友大胖深圳二手房越来越受置业者青睐.本报记者曾圣华摄置置置置置置置置置业业业业业业业业业提提提提提提提提提示示示示示示示示示买卖差价问题二手房买卖中的差价问题,一般是指不法中介打着现金收房或房屋代理的形式,以欺上瞒下的方式压低卖方的售价,抬高购方的买价,,最终达到吃取高额非法差价的目的.对于差价问题,业内人士建议,交易时买卖双方一定要见面,谈好价格后签订正规的《房屋买卖合同》以达成交易.若急于售房套现而选择现金收房的形式,可以选择由大型中介公司推出的无差价现金收房业务,以保障卖方利益最大化.交易过程未知问题二手房买卖中的交易进程未知问题,一般指买卖双方签订《房屋买卖合同》后,交由中介公司办理的过户,问题不知进行到哪一步,下一步是什么,不知什么时候该办下一步,什么时候拿房产证.对于交易进行未知问题,大型的中介公司已经推出了二手房买卖服务进程查询系统,买卖双方通过在网上输入姓名、合同号便能对办理进程中的未知问题一目了然.费用明细问题二手房买卖中的费用明细问题,一般指中介公司只与买卖双方签订买卖的相关合同、而不明确告之相关收费的费用明细.对于费用明细问题,业内人士建议,在签订二手房购买合同时,一定要将中介公司收取的费用及需要向相关部门交纳的费用了解清楚,最好在合同后附上《费用清单》详细计算相关收费、买卖双方要见面,明确买卖双方购房价格与售房价格是否相同、避免中介公司从中渔利而使买卖双方蒙受损失.一文)

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