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市场概论

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Microsoft Word 文档文档大小：1.34M

目录
一、市场概论
二、个案分析
三、定价原则
7 为了抑制上海楼市进一步高速增长,2005年5月上海市政府连续发布了一系列宏观调控政策,以迅雷之势,直接影响了房地产市场的走势.自6月末、上海市总体市场进入了量减价跌的走势,浦东新区以及本案上南雅筑所在的三林地区、市场也步入了低迷状态.
1,区域市场保有量巨大以上南路,海阳路为核心的区域内、聚集了金苹果花园、日月新殿,山水苑,申江豪城等众多楼盘,加,且上述楼盘都进入交房期,加上本案,区域保有量超过了30万平方米,在本区域内市场有着相当的大的保有量.
2,房价先扬后抑,然而却乏人问津曾记2004年8月,本区域二手房成交均价仅在元平方米的范围内、在随后几个月上海楼市高速飞涨的前提下,价格更是每月必涨,在2005年2月,区域二手房均价都不低于9000元平方米,更甚的达到12000元平方米,价格之高令人感叹!然而好景不长,自2005年5月后,本区域房价迅速下调、二手房区域报价仅为8000元平方米左右,比最高峰时下调了1500元平方米左右,价格下调、关注本区域房源的人并未增加,反而减少,二手房中介店更是10家关了7家,区域二手房价下滑明显.以此态势延续、区域房价会回调到去年同期水平.
3,商业环境受到严重影响就本区域而言、依靠世博概念,不时也火了一把,然而随着世博热度的退热、本区域规划又有了新的变动,特别是道路规划,相信是对本区域的概念炒作有着很大的影响.而市场反映出的商业环境也在走低,不仅已有商铺没有完全出租,已开设的店铺也有相当部分在转让,上南路与海阳路还可维持、例如杨思路,洪山路的商铺都已显现出疲态.
山水苑该项目位于浦东新区上南路3345号(近海阳路);项目占地面积为25000平方米;总建面积为50000平方米;容积率为2;项目为多层的普通住宅;主要房型为三房二厅的住宅;主力面积为152平方米;项目于2000年5月开盘2001年3月交付使用.住宅-出售报价元平方米
商铺-出售报价:13900元平方米
商铺租价:1.4元平方米-天
现状:二手房成交缓慢,成交量小,当年商铺实际购买时价格为5000元平方米,目前投资客以13900元平方米抛售,乏人问津.
项目实景图金苹果花园该项目位于浦东新区上南路3500弄,(海阳路口);该项目占地面积为57332平方米;总建面积110000平方米;绿化率为51;该项目为小高层普通住宅;项目于2002年1月开盘;2003年6月交付使用
商铺-出售报价:25000元平方米
商铺租价:5元平方米-天左右
现状:二手房有价无市,30%商铺在转让申江豪城该项目为浦东新区号;开发商为上海申疯房地产开发有限公司;项目占地面积120000平方米;总建面积为200000平方米;绿化率为40;项目为多层,小高层普通住宅;于2003年10月开盘;2004年12月竣工.
商铺-出售报价:22000元平方米
商铺租价:2.6元平方米-天左右
现状:住宅销售中、商铺租售情况不理想
三、本案定价原则:
一、住宅价格在元平方米这个范围内周边楼盘二手房目前市场价格在8000元平方米左右,在市场持续走低的前提下,新开盘楼盘价格应与周边楼盘二手房价格持平或略低一些、而上南雅筑前两期项目二手房价格最低已至7600元平方米(装修房),由此本案最低价格应为7600元平方米;
与本案最有比较性的申江豪城项目公开最高价为8400元平方米,之相比本案在地域位置,产品品质,体量上都不具优势,所有项目定价不应该超过该案的最高价格,即8400元平方米.
二、商铺定价元平方米这个范围内商铺定价原则大体是住宅价格的2倍左右,但考虑周边商业氛围不甚理想,商铺谨慎定位于均价16000元平方米; 由于本案所临两侧道路都非车行主干道,缺乏商业氛围,与商铺最有比较性的便是其南侧的山水苑临洪山路商铺、该些商铺报价为13600元平方米,本案商铺品质略好于山水苑商铺、一层商铺报价应在14000元平方米之上;
同样道理本案商铺所处地理位置不如申江豪城商铺、而申江豪城商铺报价在22000元平方米,因此本案一层商铺的最高报价不应超过22000元平方米,理性本案一层商铺应在16000元平方米,是比较容易去化价格,然而本案商铺层高5.8米,卖一楼实际是卖两楼,二层价格按一层价格一半计算,本案商铺理性定价为元平方米.
项目商业设施实景图报价元平方米均价元平方米本案翡翠上南
均价:9100元平方米翰城国际
均价:8361元平方米住宅最低定价7600元平方米住宅最高定价8400元平方米
住宅定价原则:
与周边二手房价格相适应、8000元平方米左右利于去化,在市场持续走低的前提下,新开盘楼盘价格应与周边楼盘二手房价格持平或略低.
理由:本案最低价定位略低于周边二手房价格,与上南雅筑最低价格相一致.为7600元平方米
理由: 申江豪城项目公开最高价为8400元平方米,本案在在各方面都不具有优势,故项目定价不应该超过8400元平方米.
理由:本案商铺所处地理位置不如申江豪城商铺、定价一定低于22000元平方米,结合市场环境及商业氛围,面对商铺租售情况不理想的现实情况,为了有利本案去化商铺最高价为18000元平方米
理由:于本案与商铺最有比较性的便是其南侧的山水苑临洪山路商铺、该些商铺报价为13600元平方米,本案商铺品质略好于山水苑商铺、一层商铺报价应在14000元平方米左右;
商铺定价原则:商铺定价原则大体是住宅价格的2倍左右,并且结合周边市场环境、商铺均价在16000元平方米商铺最高定价18000元平方米商铺最低定价14000元平方米
均价:8000元平方米
均价:16000元平方米

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